Средние цены на вторичном рынке жилья, по сегментам | Россия

Рынок «вторички» в 2025 году продолжил рост, но динамика сильно различалась по сегментам. Квартиры низкого качества на конец года стоили в среднем 90,10 тыс. за кв. м, что на 2,9% выше, чем год назад. Типовые «среднего качества» - 111,49 тыс. за кв. м, прибавив за год 8,8%. Жильё улучшенного качества поднялось до 140,64 тыс. за кв. м (+11,9% год к году). Элитный сегмент вырвался вперёд: 330,82 тыс. за кв. м, скачок на 41,5% за год.

За десятилетие с 2015 по 2025 годы ценовые уровни по всем классам заметно выросли. Низкий класс поднялся с 49,77 тыс. до 90,10 тыс. за кв. м (+81,1%). Типовые квартиры - с 51,57 тыс. до 111,49 тыс. (+116,2%). Улучшенное жильё - с 60,35 тыс. до 140,64 тыс. (+133,1%). Максимальный прирост за весь период показала элитный сегмент: с 85,08 тыс. до 330,82 тыс. (+288,8%), минимальный - квартиры низкого качества.

Колебания за этот период были неоднородными. Наименее удачные для массовых сегментов годы - 2015–2017, когда фиксировалось снижение цен в низком и типовом классах. Рывок начался в 2019–2022: для типового и улучшенного сегментов выделяются 2020–2022 годы, когда совокупный рост шёл двузначными темпами ежегодно; пик годового прироста пришёлся на 2021–2022. В 2023 году по большинству сегментов наблюдалось замедление, а в элите - заметная просадка.

Элитный сегмент остаётся наиболее волатильным. После снижения в 2022–2023 он показал резкий разворот: +70% в 2023–2024 и ещё +41,5% в 2024–2025. Такая динамика указывает на чувствительность премиального спроса к курсовым и финансовым факторам, переориентацию состоятельных покупателей в «качество» как защитный актив и ограниченное предложение редких лотов.

Массовые сегменты в 2025 году растут более ровно, но темпы снижаются по мере исчерпания отложенного спроса и ужесточения условий доступности. Низкий класс почти остановился (+2,9%), что отражает ценовую эластичность спроса и ограничение бюджетов домохозяйств. Типовой и улучшенный сегменты держатся лучше (+8,8% и +11,9%), опираясь на запрос на более комфортные метражи и планировки.

В итоге, рынок вторичного жилья показал структурное расслоение: премиум уходит «в отрыв», улучшенный и типовой классы закрепляют новую ценовую полку, а низкий сегмент упирается в платёжеспособный спрос. В среднем по рынку (все типы квартир) цена в 2025 году достигла 130,36 тыс. за кв. м против 56,28 тыс. в 2015-м, что эквивалентно росту на ~131,7%. Базовый тренд остаётся восходящим, но различия в темпах роста и волатильности между сегментами усилились - это и есть ключевой структурный сдвиг текущего цикла.