Средние цены на первичном рынке жилья, по сегментам | Россия

На первичном рынке жилья в России за 2025 год заметно разошлась динамика по сегментам. Квартиры среднего качества стоят 172.66 тыс. за кв. м, что на 15.7% выше, чем годом ранее. Квартиры улучшенного качества достигли 213.58 тыс. за кв. м, прибавив за год 17.2%. Самый резкий скачок пришёлся на элитный сегмент: 537.52 тыс. за кв. м и +48.3% к 2024 году.

За десятилетие разрыв между классами усилился. Средний сегмент вырос с 51.37 тыс. в 2015 году до 172.66 тыс. в 2025-м - это +236%. Улучшенное качество поднялось с 49.27 тыс. до 213.58 тыс., то есть +334%. Элитные квартиры прошли путь от 87.02 тыс. до 537.52 тыс. (+418%), показав максимальный прирост среди сегментов классификации Росстата; минимальный рост - у «средних» квартир.

Профиль колебаний неоднороден. В среднем сегменте пик ускорения пришёлся на 2020–2022 годы (+31% в 2020-м, затем +26–21%), после паузы в 2023-м (+1%) рынок снова ускорился в 2024–2025 годах (+20% и +15.7%). В улучшенном сегменте наблюдались мягкие колебания до 2020 года, затем четыре подряд высоких прироста в 2021–2024 годах (+27–28%) и умеренное замедление до +17.2% в 2025-м. Элитный класс пережил волны: заметное ускорение в 2018-м (+26.2%), рывок в 2021-м (+31.2%) и новый пик в 2025-м (+48.3%), что делает его самым волатильным.

Годы плавного роста или стагнации также различались по классам. Для «средних» квартир - 2017–2018 годы (около нуля) и 2023 год (+1%). Для «улучшенных» - отрицательная динамика в 2016 и 2019 годах, затем выравнивание. Для элитных - относительно спокойные 2016–2017 (+9–10%) и 2020 год (+8.4%) перед новыми волнами спроса.

Структурно рынок сдвинулся в пользу более дорогих форматов. Растущая дифференциация спроса, удорожание строительства и материалов, дефицит качественных площадок и повышение требований к инфраструктуре поддержали премиальные комплексы и элитный класс заметно сильнее, чем «средний» сегмент. Дополнительный вклад внесла инвестиционная мотивация домохозяйств и бизнеса: элитный сегмент в 2025 году стал бенефициаром перетока капитала и ограниченного предложения, что и объясняет диспропорциональный скачок цен.

Тренд на расслоение сохранится: премиальный и улучшенный классы выглядят устойчивее за счёт платежеспособного спроса и дефицита локаций, тогда как «средний» сегмент более чувствителен к доступности ипотеки, доходам и регуляторике. В итоге, совокупный рынок также перешёл на новый ценовой уровень: в среднем квартиры подорожали с 51.53 тыс. за кв. м в 2015 году до 215.28 тыс. в 2025-м, что эквивалентно росту примерно на 318%. Это закрепляет долгосрочный восходящий тренд с фазами ускорений в периоды стимулирования спроса и сжатия предложения.